Es ist die Frage, die in fast jedem Erstgespräch kommt — oft noch vor der Frage nach dem Preis: „Und was wird aus meinen Mietern?" Dahinter steht selten Kalkül, meistens Anstand. Viele Eigentümer kennen ihre Mieter seit Jahrzehnten.
Die kurze Antwort ist erfreulich: Beim Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses an einen Bestandshalter ändert sich für die Mieter rechtlich nichts außer dem Namen auf der Mietüberweisung. Die lange Antwort enthält eine Ausnahme, die kaum jemand kennt — und die an der Rechtsform des Käufers hängt.
§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
Der Grundsatz steht in § 566 Abs. 1 BGB: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."
Der Käufer rückt also in die bestehenden Verträge ein. Gleiche Miete, gleiche Laufzeit, gleiche Kündigungsfristen, gleicher Kündigungsschutz. Ihre Mieter müssen nichts unterschreiben, nichts zustimmen und nichts neu vereinbaren.
Ihre Nachhaftung — der Punkt, den Verkäufer übersehen
§ 566 Abs. 2 BGB regelt eine Folge, die vielen entgeht: Erfüllt der Erwerber seine Vermieterpflichten nicht, haften Sie weiter — „wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat". Der Klassiker ist die nicht zurückgezahlte Kaution.
Von dieser Haftung werden Sie nur frei, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang durch Ihre Mitteilung erfährt und dann nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt. Ein sauberes Mieterinformationsschreiben nach Beurkundung ist deshalb nicht bloß Höflichkeit, sondern Haftungsbegrenzung.
Der Verkauf selbst ist kein Kündigungsgrund
§ 573 Abs. 1 BGB erlaubt eine Kündigung nur bei berechtigtem Interesse. Der Verkauf gehört nicht dazu. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB schließt sogar ausdrücklich aus, sich auf die Möglichkeit einer höheren Miete zu berufen — und ebenso darauf, dass man im Zusammenhang mit einer Umwandlung verkaufen will.
Ein häufiger Irrtum ist damit ausgeräumt: Sie müssen vor dem Verkauf niemandem kündigen, und Sie dürfen es auch nicht. Ein vermietetes Haus wird vermietet verkauft. Das ist der Normalfall, nicht das Problem.
Warum ein institutioneller Käufer keinen Eigenbedarf anmelden kann
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB knüpft Eigenbedarf daran, dass der Vermieter die Räume „als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts" benötigt. Eine GmbH oder AG hat weder Familienangehörige noch einen Haushalt. Der Tatbestand ist für eine Kapitalgesellschaft begrifflich nicht erfüllbar.
Genau deshalb ist der Verkauf an einen Bestandshalter für die Mieter die ruhigste aller Varianten: Sein Geschäftsmodell ist Vermietung, nicht Verwertung.
Sperrfristen nach § 577a BGB — und wann sie wirklich greifen
Hier liegt der meistverbreitete Irrtum. § 577a Abs. 1 BGB trägt die amtliche Überschrift „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung" und verlangt zwei Dinge kumulativ: Es muss Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden sein.
Verkaufen Sie ein ungeteiltes Haus als Ganzes, ist kein Wohnungseigentum begründet worden. Die erste von zwei Voraussetzungen fehlt — Absatz 1 greift nicht.
Die Ausnahme, die Sie kennen müssen
§ 577a Abs. 1a BGB verlangt keine Umwandlung. Er knüpft allein daran an, dass vermieteter Wohnraum „an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist". Damit hängt die Sperrfrist beim Blockverkauf allein an der Rechtsform des Käufers:
| Käufer | Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a? |
|---|---|
| Einzelne natürliche Person | Nein |
| GmbH, AG (Kapitalgesellschaft) | Nein |
| GbR, OHG, KG, GmbH & Co. KG | Ja |
| Zwei oder mehr Erwerber gemeinsam | Ja |
| Ehepaar oder Familie gemeinsam | Nein — Rückausnahme in Satz 2 |
Eine GmbH & Co. KG als Erwerberin löst die Sperrfrist also aus, eine GmbH nicht — obwohl beide wirtschaftlich ähnlich aussehen. Die Vorschrift richtet sich erkennbar gegen Gestaltungen, bei denen eine Gesellschaft kauft, anschließend Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend macht und erst danach aufteilt.
Und § 577a Abs. 2a BGB schließt den Umweg: Wandelt eine solche Gesellschaft später um, beginnt die Frist nicht erst mit der Umwandlung, sondern rückwirkend bereits mit dem Kaufvertrag.
Drei Jahre — oder bis zu zehn
Die Grundfrist beträgt drei Jahre ab Veräußerung. § 577a Abs. 2 BGB erlaubt den Ländern, für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung längere Fristen per Rechtsverordnung festzulegen, „für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren".
Wichtig: Die zehn Jahre sind eine Obergrenze, kein Automatismus. Welche Frist tatsächlich gilt und für welches Gebiet, steht in der jeweiligen Landesverordnung — das ist objektbezogen zu prüfen. Die verbreitete Aussage „in angespannten Märkten gelten immer zehn Jahre" ist in dieser Form falsch.
Vorkaufsrecht des Mieters: beim Blockverkauf regelmäßig kein Thema
§ 577 Abs. 1 BGB knüpft das Vorkaufsrecht daran, dass an den Wohnräumen Wohnungseigentum „begründet worden ist oder begründet werden soll". Beim reinen Verkauf des ungeteilten Hauses gibt es keine einzelne Wohnung, die ein Mieter kaufen könnte — der Kaufgegenstand ist das gesamte Grundstück.
Vorsicht ist bei der zweiten Alternative geboten: Enthält der Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung oder eine bereits vorbereitete Teilungserklärung, kann die Lage anders aussehen. Das gehört in die Vertragsgestaltung und vor die notarielle Prüfung — nicht in eine pauschale Entwarnung.
Milieuschutz und Umwandlungsverbot betreffen die Aufteilung, nicht den Verkauf
Eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB macht Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig — also bauliche Maßnahmen. Der Verkauf eines Hauses ist keine davon.
§ 250 BauGB stellt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die „Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum" unter Genehmigungsvorbehalt. Auch hier: nicht den Verkauf. Die Vorschrift war ursprünglich bis Ende 2025 befristet und wurde bis zum 31. Dezember 2030 verlängert.
Beide Normen ändern also nicht die Verkäuflichkeit Ihres Hauses, sondern den Käuferkreis: Aufteiler fallen weg, Bestandshalter bleiben. Für die Preisfindung ist das relevant — für die Frage, ob Sie verkaufen können, nicht.
Was Sie als Verkäufer vorbereiten sollten
Kautionen. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Kautionsverhältnisse ein — aber Satz 2 begründet eine Ausfallhaftung des Verkäufers, wenn der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen kann. Kautionen gehören vollständig, verzinst und dokumentiert übertragen und im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt.
Betriebskosten. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB von zwölf Monaten ist eine Ausschlussfrist. Bei unterjährigem Übergang muss vertraglich geklärt sein, wer für welchen Zeitraum abrechnet — sonst geht eine Nachforderung ersatzlos verloren.
Vorausverfügungen. Mietvorauszahlungen, Stundungen oder Verrechnungsabreden sind nach § 566c BGB gegenüber dem Erwerber nur begrenzt wirksam. Sie gehören offengelegt, nicht verschwiegen.
Die drei häufigsten Irrtümer
„Beim Verkauf müssen die Mieter raus." Falsch in beide Richtungen. Nach § 566 BGB läuft alles unverändert weiter, und nach § 573 BGB ist der Verkauf kein Kündigungsgrund.
„Die Sperrfrist gilt bei jedem Verkauf." Ebenfalls falsch — aber die Umkehrung genauso. Absatz 1 verlangt eine Umwandlung, Absatz 1a nicht. Es kommt auf die Rechtsform des Käufers an.
„Milieuschutz verhindert den Verkauf." Nein. Weder § 172 noch § 250 BauGB machen den Verkauf genehmigungspflichtig. Sie treffen die Aufteilung.
Wie ein diskreter Verkauf konkret abläuft, beschreiben wir im Beitrag „Immobilie diskret verkaufen". Den Vergleich zwischen öffentlichem Inserat und Off-Market finden Sie unter „Mehrfamilienhaus verkaufen: Portal oder Off-Market?". Gehört das Haus mehreren, lohnt zusätzlich „Anteil am Mehrfamilienhaus verkaufen".
Häufige Fragen
Muss ich meinen Mietern vor dem Verkauf Bescheid geben?
Eine Zustimmung brauchen Sie nicht, und eine Vorabinformation schreibt das Gesetz nicht vor. Nach der Beurkundung ist eine Mitteilung aber in Ihrem eigenen Interesse: Sie begrenzt Ihre Nachhaftung nach § 566 Abs. 2 BGB.
Können die Mieter den Verkauf verhindern?
Beim Verkauf des ungeteilten Hauses nein. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB setzt voraus, dass Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll — beim Blockverkauf ist das regelmäßig nicht der Fall.
Darf der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden?
Eine Kapitalgesellschaft nicht — § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt Bedarf für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörige. Bei einer natürlichen Person oder einer Personengesellschaft ist das anders zu beurteilen; dann können zusätzlich die Sperrfristen des § 577a BGB greifen.
Ändert sich die Miete durch den Verkauf?
Nein. Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein. Mieterhöhungen bleiben an dieselben Voraussetzungen gebunden wie zuvor — eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich ausgeschlossen.
Erfahren meine Mieter überhaupt, dass ich verkaufe?
Beim Off-Market-Verkauf erst dann, wenn Sie es ihnen sagen. Es gibt kein Portal-Inserat, kein Schild und keine Massenbesichtigungen; Adresse und Unterlagen erhalten nur geprüfte Interessenten nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
Dieser Beitrag gibt den Gesetzeswortlaut wieder und ordnet ihn allgemein ein; Rechtsstand Juli 2026. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Landesrechtliche Verordnungen zu Sperrfristen, Umwandlungsgenehmigungen, Milieuschutz und Mietpreisbremse gelten für unterschiedliche Gebiete und Zeiträume und müssen für jedes Objekt einzeln geprüft werden. Für die Beurteilung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an eine Notarin, einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder Ihre steuerliche Beratung.