Was der DACH-Markt wirklich sucht.
„Off-market" heißt für die meisten Eigentümer vor allem: undurchsichtig. Man hört, es gebe Käufer — welche das sind, erfährt man nie. Wir haben angefangen, es aufzuschreiben.
Wie diese Daten entstanden sind.
Bevor Zahlen kommen, gehört die Methode offengelegt — sonst sind sie nichts wert.
Grundlage ist eine fortlaufend gepflegte Erfassung von Investoren im deutschsprachigen Raum, die Wohn- oder Gewerbeimmobilien ankaufen. Erfasst werden Assetklasse, Zielregion, Größenordnung und — soweit erkennbar — die Bereitschaft zu diskreten Transaktionen.
Für 109 der 334 Profile ist das Ankaufsprofil vom Investor selbst öffentlich publiziert, etwa auf der eigenen Website. Für diese Einträge ist die Quell-URL hinterlegt und auf Anfrage einsehbar. Die übrigen beruhen auf Recherche in Fachmedien, Transaktionsmeldungen und direkter Ansprache.
Was diese Auswertung nicht ist: keine repräsentative Marktstudie und keine Vollerhebung. Sie bildet ab, was wir erfasst haben — nicht den Gesamtmarkt. Wo Investoren mehrere Assetklassen suchen, sind Mehrfachnennungen enthalten; die Summe der Assetklassen übersteigt deshalb die Zahl der Profile.
Wohnen führt — deutlich.
| Assetklasse | Profile | Anteil |
|---|---|---|
| Wohnen | 207 | 62 % |
| Büro | 117 | 35 % |
| Einzelhandel | 92 | 28 % |
| Projektentwicklung | 62 | 19 % |
| Logistik und Industrie | 34 | 10 % |
| Wohn- und Geschäftshaus | 18 | 5 % |
| Hotel | 18 | 5 % |
| Pflege und Gesundheit | 15 | 4 % |
Der Anteil bezieht sich auf alle 334 Profile. Mehrfachnennungen sind enthalten, weil die meisten Investoren in mehreren Klassen suchen.
Bemerkenswert ist die Position des Wohn- und Geschäftshauses: Nur 18 Profile nennen es ausdrücklich. Diese Objektart fällt bei vielen Investoren zwischen die Raster von „Wohnen" und „Einzelhandel" — was den Kreis passender Käufer verkleinert und die gezielte Ansprache umso wichtiger macht.
Die regionale Verteilung.
| Sitz des Investors | Profile |
|---|---|
| Deutschland | 223 |
| Österreich | 59 |
| Schweiz | 51 |
Bei den gesuchten Zielregionen dominieren überregionale Angaben: 93 Profile nennen Deutschland als Ganzes, 40 Europa, 30 die Schweiz, 22 Österreich. Konkrete Städte werden seltener genannt — am häufigsten Wien (27), Berlin (19) und Essen (14).
Für Eigentümer heißt das: Der Käufer für ein Objekt im Ruhrgebiet sitzt selten im Ruhrgebiet. Wer nur lokal sucht, übersieht den größeren Teil des Marktes.
Auch kleinere Objekte haben Käufer.
164 der 334 Profile nennen eine Mindestgröße für den Ankauf. Deren Verteilung:
| Einstieg ab | Profile |
|---|---|
| unter 2 Mio. € | 13 |
| 2 bis unter 5 Mio. € | 16 |
| 5 bis unter 10 Mio. € | 28 |
| 10 bis unter 25 Mio. € | 73 |
| ab 25 Mio. € | 34 |
Der Schwerpunkt liegt erwartbar im zweistelligen Millionenbereich. Entscheidend für den einzelnen Eigentümer ist aber die andere Zahl: 29 Profile nennen ausdrücklich einen Einstieg unter 5 Mio. €. Für ein einzelnes Mehrfamilienhaus existiert damit ein realer, benennbarer Käuferkreis — klein, aber konkret.
Bei den übrigen 170 Profilen ist keine Untergrenze dokumentiert. Das bedeutet nicht, dass sie kleinere Objekte ausschließen — nur, dass sie sich öffentlich nicht festlegen.
Das Nadelöhr sind nicht die Käufer.
| Bereitschaft zu Off-Market-Transaktionen | Profile |
|---|---|
| Ausdrücklich bereit | 129 |
| Situativ bereit | 180 |
| Ausschließlich öffentliche Verfahren | 6 |
| Keine Angabe | 19 |
Das ist der eigentliche Befund dieser Auswertung. Ganze sechs von 334 Investoren bestehen auf öffentlichen Verfahren. Die Bereitschaft, diskret zu kaufen, ist also nahezu flächendeckend vorhanden.
Was fehlt, ist nicht die Bereitschaft — es ist die Verbindung zwischen diesen Käufern und den Eigentümern, die verkaufen möchten, ohne dass es jemand erfährt. Genau diese Lücke schließen wir.
Drei Schlüsse aus den Daten.
Ihr Käufer sitzt woanders
Überregionale Suchprofile dominieren. Wer sein Objekt nur regional anbietet, verkleinert den Bieterkreis erheblich — ohne etwas dafür zu bekommen.
Größe schließt nicht aus
Auch für Objekte unter 5 Mio. € existieren dokumentierte Ankaufsprofile. Der Kreis ist kleiner, aber er ist benennbar — und genau deshalb gezielt ansprechbar.
Diskretion kostet keinen Preis
Fast alle erfassten Investoren kaufen bereitwillig off-market. Der verbreitete Gedanke, ein diskreter Verkauf bedeute automatisch einen Abschlag, findet in diesen Daten keine Stütze.
Zur Nachprüfbarkeit.
Wir halten es für richtig, dass jede veröffentlichte Zahl belegbar sein muss. Für die 109 Profile mit öffentlich publiziertem Ankaufsprofil ist die Quell-URL bei uns hinterlegt und auf Anfrage einsehbar. Die Auswertung wird fortgeschrieben; der Stand ist oben datiert.
Wenn Sie eine Angabe prüfen oder die Methodik im Detail besprechen möchten, schreiben Sie uns. Wir antworten auch auf unbequeme Rückfragen.
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