Im Off-Market-Geschäft beginnt jede Transaktion mit einem Dokument: dem anonymisierten Teaser — einem ein- bis zweiseitigen Kurzexposé, das genug verrät, um eine Entscheidung zu ermöglichen, aber nichts, was das Objekt identifizierbar macht. Wer diese Dokumente lesen kann, spart Zeit auf beiden Seiten.
Warum überhaupt anonymisiert?
Der Teaser schützt den Eigentümer: Solange kein NDA (Vertraulichkeitsvereinbarung) unterzeichnet ist, bleiben Adresse, Eigentümername, Mieterliste und identifizierende Fotos unter Verschluss. Das ist kein Misstrauen gegenüber dem Käufer — es ist der Standard professioneller Transaktionsprozesse. Erst nach NDA folgt das vollständige Exposé mit allen Unterlagen.
So sieht eine typische Eckdaten-Box aus
| Assetklasse | Wohn- und Geschäftshaus |
|---|---|
| Makrolage | Rhein-Main-Gebiet, Mittelzentrum |
| BGF | ca. 2.800 m² |
| Kaufpreisindikation | ca. 5,2 Mio. € |
| Kaufpreisfaktor (Ist) | 19,0× |
| JNKM (Ist) | ca. 274.000 € |
| Nettoanfangsrendite | ca. 4,8 % |
| WALT | 3,8 Jahre |
| Leerstand | ca. 6 % |
| Baujahr / Zustand | 1998 / gepflegt, Dach 2020 saniert |
(Fiktives Beispiel zur Illustration.)
Die Kennzahlen im Einzelnen
JNKM — Jahresnettokaltmiete
Die Summe aller Kaltmieten eines Jahres, ohne Betriebskosten. Die Basis fast aller weiteren Kennzahlen. Achten Sie auf den Zusatz „Ist" (tatsächlich vereinnahmt) versus „Soll" (theoretisch bei Vollvermietung).
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis geteilt durch JNKM — die schnellste Einordnung eines Angebots. Ausführlich erklärt in unserem Beitrag „Kaufpreisfaktor verstehen".
NOI — Net Operating Income
JNKM minus nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Das NOI zeigt, was wirklich beim Eigentümer ankommt — und ist die Grundlage der Nettoanfangsrendite.
Nettoanfangsrendite
NOI geteilt durch Gesamtinvestitionskosten (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten). Die ehrlichere Schwester der Bruttorendite — institutionelle Käufer rechnen fast ausschließlich damit.
WALT — Weighted Average Lease Term
Die gewichtete Restlaufzeit aller Mietverträge, gewichtet nach Mietanteil. Ein WALT von 6 Jahren bedeutet planbare Erträge; ein WALT unter 2 Jahren bedeutet Nachvermietungsrisiko — oder Chance auf Mietsteigerung, je nach Marktlage. Vor allem bei Gewerbe entscheidend.
BGF / MF — Brutto-Grundfläche / Mietfläche
BGF ist die gesamte Gebäudefläche nach Bauordnung, MF die tatsächlich vermietbare Fläche. Für Ertragsrechnungen zählt die Mietfläche.
Was ein seriöser Teaser NICHT enthält
- Vollständige Adresse oder Fotos mit Wiedererkennungswert
- Eigentümername oder Verkaufsgrund im Detail
- Mieterliste mit Namen
- Grundbuchdaten
Steht all das doch drin, ist das kein Service — es ist ein Warnsignal: So geht der Anbieter dann auch mit Ihren Daten um.
Vom Teaser zum Abschluss
Der Prozess danach ist standardisiert: Interessensbekundung → NDA → vollständiges Exposé mit Adresse und Unterlagen → Besichtigung → Angebot → Notar. Wie wir diesen Prozess führen, sehen Sie an unseren Referenztransaktionen.
Teaser direkt ins Postfach — aber nur passende.
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