Kaum eine Kennzahl fällt in Gesprächen über Anlageimmobilien so oft wie der Kaufpreisfaktor — auch Vervielfältiger genannt. Er ist die gemeinsame Sprache von Eigentümern, Investoren und Vermittlern. Wer ihn versteht, kann jedes Angebot in Sekunden einordnen. Wer ihn nicht versteht, verhandelt blind.
Die Formel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete (JNKM)
Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus kostet 2.100.000 € und erzielt 150.000 € Jahresnettokaltmiete. Der Faktor beträgt 2.100.000 ÷ 150.000 = 14,0. Anders gelesen: Der Käufer zahlt das 14-Fache der Jahresmiete — oder die Immobilie „verdient ihren Kaufpreis" in 14 Jahren, Kosten und Mietsteigerungen außen vor.
Der Kehrwert ergibt die Bruttomietrendite: 100 ÷ 14 ≈ 7,1 %. Faktor und Rendite sind also zwei Blickwinkel auf dieselbe Zahl.
Regionale Spannen im DACH-Raum
Der „richtige" Faktor ist immer eine Frage der Lage. Zur groben Orientierung — basierend auf Marktbeobachtungen 2025/2026 für Bestandsmehrfamilienhäuser:
| Region | Typische Faktoren | Bruttorendite (rechnerisch) |
|---|---|---|
| Ruhrgebiet (Essen, Dortmund, Duisburg) | ca. 12–18× | ca. 5,5–8 % |
| Köln / Düsseldorf / Bonn | ca. 19–27× | ca. 3,7–5,3 % |
| Berlin / Hamburg | ca. 21–26× | ca. 3,8–4,8 % |
| München | ca. 30×+ | unter 3,5 % |
| Wien (Zinshaus) | ca. 20–28× | ca. 3,5–5 % |
Dieselbe Zahl bedeutet also je nach Ort das Gegenteil: 14× im Ruhrgebiet ist marktüblich — 14× in München wäre eine Sensation (und vermutlich ein Objekt mit erheblichen Problemen).
Was der Faktor nicht verrät
Der Faktor ist ein Einstieg, kein Urteil. Vier Dinge sieht man ihm nicht an:
- Instandhaltungsstau: Ein günstiger Faktor nützt nichts, wenn Dach, Heizung und Elektrik in den nächsten Jahren sechsstellig kosten.
- Mietniveau: Liegt die Ist-Miete unter Markt, steckt im Faktor verstecktes Potenzial — liegt sie darüber, verstecktes Risiko.
- Leerstand und Mieterstruktur: Der Faktor rechnet mit heutigen Mieten. Wackelige Mietverhältnisse machen ihn zur Momentaufnahme.
- Nicht umlegbare Kosten: Deshalb rechnen Profis zusätzlich mit dem NOI (Net Operating Income) und der Nettoanfangsrendite — mehr dazu in unserem Beitrag über anonymisierte Teaser.
Ist-Faktor vs. Soll-Faktor
Achten Sie in jedem Exposé darauf, worauf sich der Faktor bezieht. Der Ist-Faktor rechnet mit tatsächlich vereinnahmten Mieten — das ist die Zahl, die zählt. Der Soll-Faktor unterstellt Vollvermietung zu Zielmieten und schönt das Bild. In unseren Referenzen und Exposés weisen wir Faktoren grundsätzlich auf Ist-Basis aus.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Der, der zum Geschäftsmodell passt. Ein niedriger Faktor liefert laufende Rendite, verlangt aber oft Management-Aufwand und Risikobereitschaft. Ein hoher Faktor kauft Sicherheit und Lagequalität. Bestandshalter, Family Offices und Entwickler beantworten diese Frage völlig unterschiedlich — genau deshalb arbeiten wir mit dokumentierten Ankaufsprofilen.
Wie hängen Faktor und Rendite zusammen?
Bruttomietrendite = 100 ÷ Faktor. Faktor 20 → 5,0 %. Faktor 14 → ca. 7,1 %.
Warum werden Objekte mit niedrigem Faktor nicht sofort gekauft?
Weil der Faktor nur der Anfang der Prüfung ist. Zustand, Mikrolage, Mieterstruktur und Capex-Bedarf entscheiden, ob aus einer günstigen Zahl ein gutes Investment wird.
Sie suchen Objekte mit passendem Faktor?
Hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil — wir melden uns nur, wenn ein Objekt wirklich passt.